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inserito il 19-2-2007 |
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La Pignatta
n° 25 Chiusura anticipata di un mutuo. Quant’è difficile applicare la legge
e togliere la penale dai contratti! Di La concessione di mutuo
è, per banche e finanziarie, l’operazione più garantita tra i
servizi del credito: se il cliente non onora il debito, l’erogante acquisisce
l’immobile attivando i diritti di ipoteca. L’eliminazione della
esclusività riservata ad entità bancarie con specifiche sezioni
di Credito fondiario, portò all’abbandono del finanziamento tramite
l’emissione di cartelle fondiarie da collocare presso i risparmiatori. Si
passò al normale impiego dei depositi raccolti con i normali strumenti
del credito (Libretti di risparmio, certificati, conti correnti, obbligazioni
ecc.) Come d’abitudine però,
le banche non eliminarono le soluzioni contrattuali a loro favorevoli e
motivate dai precedenti meccanismi finanziari (cartelle fondiarie) .
Lasciarono infatti nei contratti la penale per la rescissione anticipata del
contratto di mutuo. Questa penale era giustificata dal fatto che l’eventuale
rescissione anticipata da parte del cliente avrebbe obbligato al ritiro dal
mercato delle cartelle fondiarie sottostanti, con i rischi e i costi relativi
(era definito “scarto cartelle”). Come si è detto, oggi,
l’operazione di finanziamento-erogazione avviene tramite l’impiego di fondi
raccolti nel normale esercizio del credito ed l’eventuale conclusione
anticipata non comporta né rischi né costi: basta una semplice interrogazione
al computer. Pertanto la banca lucra il
delta tra remunerazione dei depositi e taeg applicato al mutuo. Dal Supplemento al Bollettino
statistico di Bankitalia “Banche e fondi” (n° 8 del 2007) ricaviamo i
seguenti dati al dicembre 2006: -
tasso di
remunerazione dei depositi: 1,45 per cento (1,16 per cento per i depositi in
conto corrente) -
tasso su prestiti
(oltre i 5 anni) alle famiglie per acquisto di abitazioni: 4,96 per cento. Se ne deduce che le banche
introitano il 3,51 per cento sul servizio per loro più garantito. Mantenere la penale per la
rescissione anticipata del contratto vuol dire pretendere di conservare
posizioni che oggi risultano portare ad un ingiustificato arricchimento. Né possono valere
considerazioni – svolte oggi dalle banche per giustificare il mantenimento
della penale - circa gli impacci finanziari che possono derivare alle operazioni
di cartolarizzazione dei mutui dalla possibilità di cambiamento senza
penalizzazioni a disposizione del cliente (decreto Bersani bis): la gestione
successiva alla stipula di un mutuo è operazione di politica
industriale valutata e decisa dalla banca, i rischi della quale non possono
essere imputati al mutuatario. |