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La Repubblica 5-7-2007
Immobiliare, il mercato rallenta a
+1,7%.
Per il secondo semestre previsto un
calo.
Il Report semestrale della Fiaip mostra
una crescita modesta da gennaio a giugno Si allungano i tempi di vendita, e
tra le richieste e i prezzi effettivi c'è uno scarto del 10%
di ROSARIA AMATO
[ In
calce, il documento della Fiaip]
Nei capoluoghi le case in
vendita sono cresciute del 4,7% ma le transazioni sono diminuite dell'8,4%
ROMA -
Il mercato immobiliare sta per cambiare segno. A pubblicare previsioni
pessimistiche sull'andamento della compravendita di case questa volta non
è un'istituzione internazionale di prestigio, ma pur sempre lontana
dal mercato, ma la Fiaip, la Federazione italiana degli Agenti Immobiliari
Professionali, che nel Report semestrale prevede per la seconda metà
del 2007 una flessione per la maggior parte delle città italiane, a
eccezione di Trieste, Palermo, Torino, Perugia, Catanzaro e Campobasso. Il
calo, se venisse confermato, arriverebbe dopo un boom durato 9 anni, quasi
10. Nella prima metà del 2007 la Fiaip ha rilevato una crescita
risicata dell'1,7 per cento rispetto al semestre precedente, risultante da un
+0,5 per cento nel mercato urbano e da un +2,8 per cento in quello turistico.
I dati limitati ai quartieri di pregio. La rilevazione della Fiaip si
è concentrata quest'anno per la prima volta esclusivamente sulle zone
di maggior prestigio delle venti città capoluoghi di provincia. Si
tratta dei centri storici di Potenza, L'Aquila, Trieste, Firenze, Trento,
Perugia, Aosta e Campobasso; il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a
Catanzaro, Posillipo a Napoli, Galvani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a
Genova, Duomo-Cordusio a Milano, Pietralacroce ad Ancora, Crocetta a Torino,
Murat 1 a Bari, Monte Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a
Venezia. Per il mercato turistico, la rilevazione è stata effettuata
in 20 rinomate località di vacanza, una per ogni regione.
Il calo già rilevato dagli agenti. "Abbiamo deciso di
analizzare un campione ristretto - spiega il vicepresidente di Faiap, Osvaldo
Grandin - perché ci eravamo accorti di alcuni segnali, che indicavano una
flessione. Abbiamo preso in esame il massimo della categoria, gli immobili
che avevano la quotazione più alta di venti città capoluogo e
di venti città turistiche. Dall'indagine è emersa la previsione
di una flessione per il secondo semestre di quest'anno, ed è un
elemento che nella piazza lo si riscontra: tutti i colleghi mi dicono che ci
sono meno contatti, meno vendite".
Transazioni diminuite, tempi allungati. Infatti il rallentamento del
mercato emerge anche dall'allungamento dei tempi delle compravendite che gli
agenti segnalano già dai primi mesi del 2006. Nel primo semestre del
2007 il tempo intercorso tra l'incarico affidato all'agente immobiliare e la
stipulazione della compravendita è arrivato a quasi sei mesi (5,7) e
il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo è
stato del 10 per cento. Gli immobili messi in vendita sono aumentati
mediamente del 4,7 per cento, ma le transazioni portate a termine sono
diminuite dell'8,4 per cento.
Preferiti i tagli piccoli. Altro segnale della difficoltà delle
famiglie è il deciso orientamento verso tagli piccoli: la maggior
parte delle abitazioni richieste, segnala infatti la Fiaip, ha una superficie
inferiore ai 60 metri quadri (42 per cento), le case di medie dimensioni sono
richieste dal 39 per cento, quelle di oltre 120 metri quadrati solo dal 19
per cento. Quanto alla provenienza della clientela, quattro acquirenti su
cinque sono italiani, gli stranieri Ue poco più del 10 per cento e gli
extracomunitari il 6,4 per cento.
Ma la bolla immobiliare non si sgonfia. Il rallentamento arriva dopo
una lunghissima fase di crescita: la Fiaip ricorda che in media i prezzi di
compravendita sono cresciuti del 76,6 per cento tra il 2000 e il 2007, con
punte del 96 per cento per le case nuove o ristrutturate. Ma per la Fiaip non
è il caso di parlare dell'esplosione della bolla immobiliare:
"Credo che siamo i primi a lanciare una previsione di questo tipo,
assolutamente un ridimensionamento di alcuni prezzi di mercato - dice Grandin
- ma la bolla immobiliare no, direi che se non è scoppiata nel passato
non è neanche questo il momento. Pur ribadendo che la nostra
previsione è un dato assolutamente reale".
Mutui più onerosi per gli aumenti dei tassi. Probabilmente,
osserva Grandin, a incidere sul rallentamento del mercato ci sono stati anche
gli aumenti dei tassi d'interesse: "A lungo si è detto che pagare
il mutuo era come pagare l'affitto, ma adesso non è più vero,
la rata del mutuo è più alta di almeno il 15, 20 per
cento". Nel primo semestre 2007 gli acquirenti hanno fatto ricorso al
mutuo nel 75,5 per cento dei casi. I mutui sono stati stipulati per un
importo mediamente pari al 75,6 per cento del prezzo dell'immobile, con una
durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso: le famiglie non
si fidano più del variabile, che ha subito continui ritocchi verso
l'alto per via dei rialzi della Banca Centrale Europea.
Le previsioni degli altri osservatori immobiliari. Le previsioni della
Fiaip sono, come ha spiegato Grandin, di rottura. Tuttavia non tutti gli
analisti del settore sono d'accordo. "Noi stiamo ancora formulando delle
ipotesi, pubblicheremo i nostri dati la prossima settimana - spiega Daniela
Percoco, direttore Nomisma Real Estate - però non ci stiamo orientando
su ipotesi di questo tipo. E' chiaro che il mercato immobiliare non
potrà crescere all'infinito, però a nostro avviso non è
arrivato ancora il momento di un'inversione di tendenza". Il report
Eurekasa sul primo semestre 2007 si avvicina di più alle ipotesi della
Fiaip: infatti si parla di "un sentiment complessivamente di flessione
nel numero di compravendita", con uno sconto medio in aumento, ma non
ancora di un calo dei prezzi, per via "di troppi venditori arroccati su
quotazioni elevate".
(5 luglio 2007)
Il Documento della Fiaip
RISULTATI
DELLE RILEVAZIONI FIAIP SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE URBANO E
TURISTICO NEL PRIMO SEMESTRE 2007
Risultati delle
rilevazioni FIAIP sull'andamento del mercato immobiliare urbano e turistico
nel primo semestre 2007
Trend positivo nel primo
semestre 2007: salgono i numeri degli immobili messi in vendita
(+4,7%), in aumento i prezzi dello + 0,5% nell’urbano e
nel turistico
+2,8%, mentre diminuiscono le transazioni portate a termine
Nel secondo semestre 2007
secondo gli indicatori ITMF - Indici di tendenza del mercato
Fiaip, ci si può aspettare una flessione dei prezzi,
più
marcata nel mercato urbano e minima nel turistico
Roma, 5 Luglio 2007 – Trend positivo per il mercato immobiliare nel primo semestre
2007 con una crescita media dei prezzi dell’1,7% rispetto al semestre
precedente:
l’indice generale dell’andamento del mercato immobiliare si rivela ancora
positivo, tanto nel settore urbano quanto in quello turistico.
E’ quanto emerge da un campione rappresentativo di 40 località
nell’ambito del Report
semestrale Fiaip sul mercato
immobiliare,realizzato quest’anno con il supporto di Risposte Turismo e
presentato oggi a Roma dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari
Professionali, mentre attualmente sono ancora in corso monitoraggi sulle
restanti aree del territorio nazionale. Il campione
analizzato in questa sede per il mercato urbano
è formato dalle 20
città capoluogo di regione, nelle
quali la rilevazione quest’anno per la prima volta si è concentrata esclusivamente sulle zone
di maggior prestigio: i centri
storici di Potenza, L’Aquila, Trieste, Firenze, Trento, Perugia, Aosta e
Campobasso; il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, Posillipo a
Napoli, Galvani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a Genova, Duomo-Cordusio a
Milano, Pietralacroce ad Ancona, Crocetta a Torino, Murat 1 a Bari, Monte
Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a Venezia.
Per quanto riguarda il mercato
turistico, la campionatura
è stata effettuata nelle seguenti 20 rinomate località di vacanza, una per ciascuna regione: Amalfi, Cefalù, Courmayeur,
Desenzano sul Garda, Forte dei Marmi, Lido di Jesolo, Lignano Sabbiadoro,
Madonna di Campiglio, Montesilvano, Policoro, Porto Rotondo, Rimini,
Sabaudia, San Benedetto del Tronto, Santa Margherita Ligure, Sestriere,
Termoli, Todi, Tropea e Vieste.
Il mercato urbano
Nei quartieri presi in esame all’interno delle 20 città capoluogo
regionali i prezzi degli immobili residenziali nuovi o ristrutturati variano
in media dai 3.918 ai 5.580 euro circa al metro quadrato, quelli in buono
stato abitabili dai 3.210 ai 4.117 euro e quelli da ristrutturare tra i 2.400
e i 3.189 euro. Concentrando l’attenzione sui valori di compravendita delle case nuove o ristrutturate, la zona più cara è quella di San Marco a Venezia, dove
il prezzo medio al metro quadro è 10.000 euro, subito seguita da
Duomo-Cordusio a Milano (9.500 euro) e
Trevi a Roma (8.350 euro). In fondo alla classifica
il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, dove un immobile nuovo o ristrutturato costa mediamente 1.950
euro al metro quadro.
Sempre con riferimento alle singole aree urbane considerate all’interno delle
città campione, in
media i prezzi di compravendita sono cresciuti del 76,6% tra il 2000 e il
2007 (con punte del 96% per le case nuove o
ristrutturate) e
la crescita si è accentuata a partire dal primo semestre del 2003.
La comparazione effettuata tra i valori Fiaip e quelli monitorati
dall’Agenzia del Territorio per l’ultimo semestre a disposizione (il secondo
del 2006) rivela che i dati raccolti dalle due fonti sono più o meno
allineati, con uno scarto, per l’intero campione, di soli 0,25 punti
percentuali. Secondo le valutazioni espresse dai referenti Fiaip intervistati
per ciascuna località, nel primo semestre del 2007 si è assistito ad un trend
positivo dei prezzi, aumentati
dello 0,5%, e del numero di
immobili offerti in vendita, aumentati mediamente del
4,7%, cui è però corrisposta una flessione nel numero di
transazioni portate a termine, diminuite complessivamente dell’8,4%.
Passando ad analizzare alcuni dati relativi alle trattative di vendita e ai
mutui richiesti, è emerso che i mesi intercorsi tra l’incarico e l’atto notarile sono 5,7, il
divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di
compravendita è stato pari al 10% e
che i
mutui, cui la domanda è ricorsa nel 75,5%
degli acquisti,
sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 75,6% del prezzo dell’immobile,
con una durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso.
La maggior parte
delle abitazioni richieste hanno una superficie inferiore ai 60 metri
quadrati (42%), subito seguite dalle case
di medie dimensioni (39%), mentre gli immobili che superano i 120 metri
quadrati sono soltanto il 19% circa. Quanto alla provenienza della clientela,
quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri UE poco più
del 10% e gli extracomunitari il 6,4%.
A fronte di una tenuta del mercato per i primi sei mesi dell’anno,secondo gli
ITM Indicatori di Tendenza elaborati da Fiaip le tendenze per il
secondo semestre − analizzate nelle
città e nei quartieri campione attraverso un modello econometrico
costruito ad
hoc assumendo come variabile esplicativa
l’andamento dell’Euribor − prevedono una tendenza alla flessione dei valori di
compravendita (dato medio nazionale) e solo per 6 delle 20 città prese
in esame è previsto un incremento dei prezzi (Trieste, Palermo,
Torino, Perugia, Catanzaro e Campobasso).
Il mercato
turistico
Parallelamente a quanto riscontrato per il mercato urbano, anche quello
turistico ha rivelato nel primo semestre 2007 una buona capacità di
tenuta, con un aumento
generalizzato dei valori di compravendita rispetto al semestre precedente
pari al 2,8%.
Con riferimento all’intero campione, è emerso che i prezzi di
compravendita delle case nuove o di pregio variano da un minimo di 3.935 a
6.260 euro al metro quadro, quelli degli immobili centrali sono compresi tra
i 3.430 e i 4.940 euro e, infine, quelli delle abitazioni semicentrali tra i
2.545 e i 3.620 euro.
Nella classifica delle
località di vacanza dalle quotazioni di compravendita più
elevate svettano i rinomati
centri montani di Courmayeur
e Madonna di Campiglio, nei quali i
prezzi degli immobili nuovi o di pregio oscillano tra gli 8.000 e i 10.000
euro al metro quadro,
seguiti da quelli balneari di Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Santa
Margherita Ligure, in cui i valori medi
per la stessa tipologia di abitazioni sono rispettivamente di 9.500, 9.000 e
8.900 euro. Le
località meno care sono invece Montesilvano, Termoli, Vieste e
Policoro Lido, dove il prezzo medio
delle case nuove o di pregio è inferiore ai 2.500 euro al metro
quadro.
La serie storica dei valori di compravendita monitorati dall’Osservatorio
Immobiliare Fiaip a partire dal primo semestre del 2004 rivela una crescita
più o meno costante nel tempo, più marcata per le abitazioni
definite centrali (33%), un po’ meno consistente per quelle di pregio o nuove
(18,5%). Analogamente a quanto rilevato per il mercato urbano, anche per
quello turistico i delegati Fiaip interpellati per ciascuna località
campione hanno segnalato un incremento nel numero di immobili offerti in
vendita del 4,7%, con una parallela diminuzione nel numero di transazioni concluse, sebbene
l’entità della flessione sia più ridotta che nelle città
capoluogo di regione (-0,3%).
I tempi medi di vendita e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e
quello effettivo non si differenziano molto da quelli rilevati nel settore
urbano, mentre la situazione dei mutui è piuttosto
diversa,
essendo questi ultimi richiesti assai meno frequentemente (nel 37,8% delle
compravendite) e di importo e durata inferiore (63,1% del costo totale e 16,1
anni), mentre il tipo di tasso prevalente rimane quello fisso.
Relativamente alle dimensioni delle abitazioni richieste, più di metà
sono piccole unità inferiori ai 60 metri quadrati, il 40% circa di
medie dimensioni e solo il rimanente 10%
presenta superfici superiori ai 120 metri quadrati.
La percentuale di
acquirenti dell’Unione Europea è superiore a quella rilevata per il
mercato urbano (15%), mentre più
ridotta risulta la presenza di acquirenti extracomunitari (4,4%). Infine,
secondo gli Indici di tendenza di mercato letendenze previsionali
sull’andamento dei prezzi di compravendita nel secondo semestre 2007, anch’esse costruite sulla base di un modello econometrico
analogo a quello cui si è fatto precedentemente riferimento, vedono
una lieve tendenza ad una lieve flessione anche nel mercato immobiliare turistico delle seconde
case, sebbene più ridimensionata rispetto a quella relativa al settore
urbano (-1,2%). Fanno eccezione 8
delle 20 località analizzate, in particolare i centri montani di
Sestriere e Courmayeur, seguiti dalle
stazioni balneari di
San Benedetto del Tronto, Rimini, Cefalù, Jesolo e Vieste e dalla cittadina di Todi.
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