Corriere Economia 2-7-2007

Mutui, sette decimi di risparmio

Finanziamenti I conti in tasca alla rottamazione del prestito.

Le rate possono scendere dai 19 ai 75 euro al mese Mutui, sette decimi di risparmio È la riduzione di tasso da ottenere per rendere conveniente la portabilità S ette decimi di punto. A tanto ammonta lo sconto da ottenere perché abbia senso usufruire dell'opportunità aperta dalla legge Bersani di avvalersi della surrogazione (cambio del prestito senza chiusura delle vecchia ipoteca) di un mutuo variabile da 100mila euro, durata ventennale, con un nuovo finanziamento presso un'altra banca, coprendo il debito residuo e le spese di rottamazione. E questo purché il mutuo sia partito nel 2003-04, quando i tassi erano ai minimi: il vantaggio sull'esborso complessivo può arrivare a 1.500 euro. Se si volesse, invece, seguire la strada tradizionale della sostituzione, con la chiusura del vecchio prestito e della relativa ipoteca e con l'apertura di un altro finanziamento con un nuovo vincolo, per avere un certo guadagno bisogna addirittura che la differenza di spread sia di almeno un punto. La rata si ridurrebbe, nelle due ipotesi, di cifre che vanno dai 59 ai 75 euro al mese, anche se il vantaggio in termini di esborso complessivo non è eclatante. I dati, che CorrierEconomia ha ricavato compiendo una serie di simulazioni (per motivi di spazio ne pubblichiamo una parte), confermano che la convenienza della rottamazione, argomento di quesiti che continuano ad arrivare in redazione, non è per nulla facile da ottenere. Per il calcolo abbiamo ipotizzando che tutte le spese legate al cambio di prestito (sia con la surrogazione sia con la sostituzione) si aggiungano al capitale residuo del vecchio mutuo e che sulla somma così ottenuta si applichi il nuovo tasso per la durata residua del vecchio finanziamento. Oltretutto questa è una condizione indispensabile per effettuare la surrogazione, mentre la sostituzione può avvenire anche cambiando la durata del prestito. Ricordiamo, però, che per mantenere la detraibilità degli interessi il nuovo mutuo deve essere di importo non superiore al capitale residuo più le spese. Prendiamo ad esempio il mutuo di luglio 2004, il prestito che, tra quelli considerati nelle tabelle, presenta i maggiori vantaggi per chi volesse cambiare. Dopo tre anni il debito residuo è di 89.334 euro; in caso di sostituzione tramite chiusura del vecchio finanziamento e avvio di uno nuovo con una nuova ipoteca bisogna pagare sul capitale residuo la penale dello 0,5% (livello massimo previsto dall'accordo Abi consumatori sui mutui variabili stipulati prima del 2 febbraio 2007) per anticipata estinzione; a questo si aggiungono la parcella del notaio, comprensiva di imposte di bollo e di tassa ipotecaria, la spesa per l'istruttoria del nuovo mutuo e l'imposta sostitutiva sulla nuova ipoteca (lo 0,25%, se prima casa). Si tratta, nella nostra ipotesi, di un totale di 2.748 euro, che portano il capitale da finanziare a 88.252 euro. Un mutuo di 17 anni per questo importo al tasso del 5,05% dà luogo a una rata mensile di 674 euro, contro i 742 previsti con il mutuo originario. A questo punto chi leggesse questi numeri senza avere davanti anche il piano di ammortamento del primo prestito, e di quello di sostituzione, potrebbe lecitamente chiedersi: com'è possibile che il mutuo vecchio, pur avendo una rata attuale superiore di ben 68 euro, finisce per far pagare nel complesso solo 400 euro in più rispetto a quello che lo sostituisce? Questo succede perché il primo mutuo rimborsa quote di capitale più rapidamente, dato che a suo tempo è stato ammortizzato a un tasso (3,75%) molto minore rispetto all'attuale. Ciò significa che se il livello del costo del denaro rimanesse costante per tutti i 17 anni la rata del vecchio mutuo decrescerebbe ogni mese per tendere a raggiungere il livello iniziale di 593 euro, mentre nel prestito nuovo la rata rimarrebbe costante. Il mutuo ottenuto mediante surrogazione ha un supplemento di spesa minore, perché non si paga l'imposta ipotecaria e si risparmiano (almeno nella nostra ipotesi) 500 euro di parcella notarile. In tutto si sommano maggiori spese per 2.038 euro, cioè 720 euro in meno rispetto alla sostituzione, e la rata mensile sulla somma da finanziare complessivamente scende a 668 euro, con una riduzione di 74 euro al mese rispetto ad oggi. Nelle tabelle partiamo dalla considerazione che, in entrambi i casi, il debitore dovrà cambiare banca. E questo per semplice buon senso: nessuna banca accetterà spontaneamente di ridurre uno spread previsto da clausole contrattuali. Con l'istituto creditore si può eventualmente trattare per "ristrutturare" il debito, magari allungando i tempi di rimborso, o cambiare la tipologia di tasso, e in questi casi alcuni istituti effettuano il cambio a costi minimi. Oppure è possibile ottenere, pagando interessi di mora, di saltare qualche rata, ma sperare di avere uno sconto sullo spread è pura utopia. Chiedere, comunque, non costa nulla.