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PRIVILEGIA NE IRROGANTO DOCUMENTO INSERITO IL: 16-5-2012 |
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DOCUMENTI CORRELATI |
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Il ConsigliO n° 72 Mutui a tasso
variabile: fino al 31 dicembre 2012, possibile
trasformali a tasso fisso, senza spese ed ad un tasso molto vantaggioso. Di Mauro Novelli
16-5-2012 Pochi sanno che
l’articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011 permette ai titolari di mutuo a
tasso variabile, stipulati per comprar casa o per ristrutturazione, di
chiedere ed ottenere la trasformazione del tasso da variabile a fisso. Tale dirritto cessa il 31 dicembre 2012. Il meccanismo di
calcolo dà luogo ad un tasso fisso molto vantaggioso. Vediamo chi ha diritto
e come si calcola il nuovo tasso. Il mutuatario
richiedente deve superare 4 steps: 1)
Deve aver acceso il mutuo
anteriormente all’entrata in vigore del decreto n° 70 del 14 maggio del 2011,
successivamente convertito nella legge in questione. 2)
Il mutuo non deve essere
superiore a 200.000 euro; 3)
Il reddito equivalente (ISEE) non
deve superare i 35.000 euro. 4)
Il mutuatario non deve avere
situazioni di morosità. Quanto al nuovo tasso
fisso applicato, questo non deve essere superiore a quello che si ottiene in
base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari
alla durata residua del mutuo. Soprattutto, lo spread applicato all’IRS deve
essere pari a quello applicato al precedente tasso variabile. (Ricordiamo che
proprio nell’ultimo anno e mezzo le banche hanno gonfiato gli spread a
dismisura: oggi risultano pari al 3,5 – 4,5
per cento. Facciamo un esempio. Mutuo a tasso del 3 per
cento variabile (tasso 1,5 ; spread 1,5) scadente fra 20 anni. L’IRS ieri aveva questi
valori: a 10 anni 1,980%; a 20 anni 2,320%. La legge impone il
calcolo con l’IRS minore e stesso spread del tasso variabile. Quindi il nuovo
tasso fisso che verrà applicato al mutuo è pari a 1,98 + 1,50 = 3,48 per
cento. Si consideri che oggi
le (pochissime) banche che offrono e stipulano mutui impongono, per il tasso
fisso, il 6 per cento comprensivo di uno spread medio del 3,7 - 4 per cento. E’ evidente che, se si
prevede che in futuro i tassi
risulteranno in crescita, definire un tasso fisso a questo livello risulterà
molto vantaggioso. Al contrario, se i tassi dovessero restare fermi o
diminuire. Meraviglia, comunque, che una norma che
potrebbe risultare molto utile per evitare a molti concittadini drammi futuri
qualora i tassi si impennassero, non sia conosciuta né propagandata, non
tanto dalle banche, ma dalla stampa, soprattutto economica, e dalle
istituzioni. Come sempre, in materia bancaria, è meglio
non informare troppo i cittadini!
Legge 106
del 2011 Art. 8 -
comma 6 6. La materia della "rinegoziazione
dei contratti di mutuo ipotecario" e' regolata
come segue: a) fino al 31 dicembre 2012 il mutuatario
che – prima dell'entrata in vigore ((del presente decreto)) - ha stipulato, o
si e' accollato anche a seguito di frazionamento,
un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a ((200
mila euro)), per l'acquisto o la ristrutturazione di unita'
immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la
durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la
rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui (( alla
lettera b) )), ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del
mutuo alle condizioni di cui (( alla lettera b) )), qualora al momento della
richiesta presenti un'attestazione, rilasciata da soggetto abilitato,
dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a
((35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti,)) non abbia avuto
ritardi nel pagamento delle rate del mutuo; b) la rinegoziazione assicura ((,
in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata
residua del finanziamento o, con l'accordo del cliente, per un periodo
inferiore,)) l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore
al tasso che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS
in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non
disponibile, la quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla
data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito ((Reuters)),
maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione
del tasso, nel contratto di mutuo; c) il mutuatario e il finanziatore
possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere
comporti anche l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo
massimo di cinque anni, purche' la durata residua
del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque
anni; d) le garanzie ipotecarie gia' prestate a fronte del mutuo oggetto di
rinegoziazione ai sensi ((del presente comma)) continuano ad
assistere il rimborso, secondo le modalita'
convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto
mutuo, senza il compimento di alcuna formalita' o
annotazione. Resta fermo quanto previsto dall'articolo 39, comma 5, del
decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. La disposizione di cui ((alla
presente lettera)) si applica anche al finanziamento erogato dalla
banca al mutuatario in qualita'
di debitore ceduto nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione con
cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite
ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il
rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento
della rinegoziazione. In tal caso la banca e' surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza
il compimento di alcuna formalita' o annotazione,
ma la surroga ha effetto solo a seguito dell'integrale soddisfacimento del
credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell'operazione di
cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite; e) qualora la banca, al fine di
realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il
credito in precedenza oggetto di un'operazione di cartolarizzazione con
cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite,
la banca cessionaria ne da' notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta
Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti
acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo,
da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la
loro validita' ed il loro grado a favore della
banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalita'
o annotazione. |
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L’Eurirs (Euro Interest
Rate Swap, o IRS) è il parametro base che sommato allo spread (guadagno della
banca) determina il tasso di interesse applicato ai mutui casa a tasso
fisso |
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